Chez Hilbert Wealth Management, nous croyons que la réussite d’un investissement repose sur des choix stratégiques, alignés avec les objectifs et contraintes de chaque investisseur. Plutôt que de chercher le "meilleur" investissement comme réponse universelle aux objectifs de nos clients, nous privilégions une approche complémentaire et diversifiée pour répondre aux besoins spécifiques de chacun. Une stratégie patrimoniale solide repose sur des placements variés et sur des horizons d'investissement différents.
Les SCPI existent depuis plus de 50 ans, ayant été créées dans les années 1960 dans un but spécifique : permettre aux investisseurs institutionnels d’accéder à des placements immobiliers collectifs, offrant ainsi une diversification de leur portefeuille tout en réduisant les risques. Initialement, ce type d'investissement était réservé à des investisseurs professionnels comme des compagnies d'assurance ou des fonds de pension.
Ce n’est qu'au fil du temps, avec la démocratisation de l’investissement, que les SCPI ont ouvert leurs portes aux particuliers, rendant l'immobilier accessible à un plus large public. Aujourd'hui, les SCPI sont devenues une solution prisée par les particuliers souhaitant investir dans l’immobilier sans en avoir la gestion directe, tout en bénéficiant d'une rentabilité attractive et d'une gestion professionnelle.
L'investissement en SCPI est simple et transparent : vous achetez des parts de SCPI, qui utilise ces fonds pour acquérir un portefeuille diversifié de biens immobiliers (bureaux, commerces, entrepôts, etc.). Les loyers générés par ces actifs sont collectés par la SCPI et redistribués aux investisseurs nets des frais de gestion. Contrairement à un investissement direct dans l'immobilier, vous n’avez pas à gérer vous-même les biens. La société de gestion prend en charge toutes les démarches administratives et opérationnelles.
L'un des avantages majeurs des SCPI de rendement est le type de bail utilisé. Les biens sont généralement loués sous des baux commerciaux, qui sont plus sécurisés que les baux civils de l’immobilier résidentiel. Ces baux imposent des obligations strictes aux locataires, notamment sur le paiement des loyers. Cela réduit considérablement le risque d’impayés et garantit des revenus réguliers et stables pour les investisseurs.
Un autre atout des SCPI est la possibilité de financer l'achat de parts à l’aide d’un crédit à l’instar de l’immobilier direct.
Cependant, contrairement à l'immobilier direct, où l'apport personnel et les frais de notaires peuvent être conséquents, l'investissement en SCPI nécessite rarement un apport et il n’existe pas de frais de notaire ou d’agence qui réduit votre épargne lorsque vous devez l’apporter. Ce levier financier permet d'augmenter le taux de rendement interne à l’investissement tout en maintenant une partie de votre épargne disponible pour d’autres projets.
En tant que placement immobilier, les revenus générés par les SCPI sont soumis à la fiscalité des revenus fonciers. Cela signifie que les dividendes perçus sont d'abord soumis à l'impôt sur le revenu, en fonction de la tranche marginale d'imposition du contribuable. En plus de cela, des prélèvements sociaux sont appliqués à hauteur de 17,2%.
| Type de fiscalité | Explication |
|---|---|
| Impôt sur le revenu | Les revenus fonciers (dividendes des SCPI) sont soumis à l'impôt sur le revenu, au taux de la tranche marginale de l'investisseur. |
| Prélèvements sociaux | En plus de l'impôt sur le revenu, des prélèvements sociaux à 17,2 % sont appliqués sur les revenus fonciers. |
| Exemple de calcul de l'imposition | Voir ci-dessous un exemple d’imposition en fonction des différentes tranches marginales d’imposition. |
| Revenu net (SCPI) | Tranche d’imposition (TMI) | Montant de l’impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux (17,2%) | Total des prélèvements |
|---|---|---|---|---|
| 10 000 € | 11 % | 1 100 € | 1 720 € | 2 820 € |
| 10 000 € | 30 % | 3 000 € | 1 720 € | 4 720 € |
| 10 000 € | 41 % | 4 100 € | 1 720 € | 5 820 € |
| 10 000 € | 45 % | 4 500 € | 1 720 € | 6 220 € |
Pour y remédier nous apportons un conseil en amont avisé, sur la structuration de la SCPI et / ou le choix de SCPI étrangères ayant une fiscalité plus attractive.
Investir en SCPI au travers d’une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) est une solution fiscale intéressante. Cette permet de déduire certaines charges liées à l’acquisition et à la gestion des SCPI (frais de gestion, intérêts d’emprunt, etc.). En outre, l’impôt sur les sociétés appliqué à un taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis de 25 % au-delà, est un levier fiscal intéressant. De plus, les dividendes reçus par la SCI bénéficient d'une fiscalité plus favorable que celle des particuliers.
La rentabilité du placement en société est à déterminer avec le conseiller en fonction de chaque situation.
Investir dans des SCPI situées dans certains pays européens, comme l'Allemagne, peut offrir une fiscalité avantageuse. A titre d’exemple, en Allemagne, les SCPI sont soumises à un taux d’imposition de seulement 15,825 %, avec la possibilité de bénéficier d’un crédit d’impôt correspondant au taux moyen d’imposition. De plus, les prélèvements sociaux sont souvent exonérés, ce qui permet d'optimiser le rendement net des investissements.
En résumé, les SCPI de rendement sont une option attrayante pour diversifier votre patrimoine, bénéficier de revenus passifs stables et optimiser la gestion de vos actifs immobiliers. Elles permettent de concilier sécurité, rentabilité et facilité de gestion, tout en ouvrant des opportunités fiscales intéressantes.
Chez Hilbert wealth management, nous croyons en une approche définie en collaboration avec nos clients pour agir au mieux de vos intérêts.